Kupiti ali najeti stanovanje? Ta izračun vam morda lahko pomaga

Ena najbolj vročih razprav v svetu osebnih financ je stara skoraj toliko kot trg nepremičnin: je bolje kupiti stanovanje ali živeti v najemu?

Na zanimiv zapis na to temo smo naleteli v enem od tujih finančnih newsletterjev (hypofriend). Avtor je poskušal vprašanje razbiti na več dejavnikov in pokazati, da univerzalnega odgovora pravzaprav ni.

To se zelo dobro ujema tudi z ugotovitvami iz knjige Vlagaj, samo vlagaj, v kateri Nick Maggiulli poudarja, da nakup nepremičnine ni vedno najbolj donosna finančna odločitev – je pa lahko odlična življenjska odločitev.

Najprej si odgovorite na štiri osebna vprašanja

Preden začnete računati, razmislite o svoji situaciji.

1. Kako dolgo nameravate živeti v nepremičnini?

To je morda najpomembnejše vprašanje.

Nakup nepremičnine prinese precej enkratnih stroškov – od davkov in notarja do morebitne prenove. Če boste stanovanje prodali že po nekaj letih, se ti stroški težko povrnejo.

Na splošno velja, da daljše obdobje lastništva govori v prid nakupu.

2. Koliko plačujete najemnine?

Če je najemnina glede na vrednost nepremičnine visoka, se nakup hitreje izplača.

Če pa so najemnine razmeroma nizke, lahko najem pomeni več finančne fleksibilnosti in več denarja za vlaganje drugam.

3. Kolikšen kredit potrebujete?

Več lastnih prihrankov pomeni manjši kredit in manj obresti.

Po drugi strani pa ni nujno smiselno vseh prihrankov vložiti v nakup nepremičnine. Del denarja lahko dolgoročno prinese višje donose, če ga vlagate na kapitalskih trgih.

4. Kaj bi sicer naredili s prihranki?

To vprašanje mnogi spregledajo.

Če bi denar sicer stal na bančnem računu, je nakup nepremičnine pogosto precej privlačnejša izbira.

Če pa bi ga dolgoročno vlagali v dobro razpršen portfelj ETF-ov, je primerjava precej manj enoznačna.

Potem pride matematika

Ko poznate svojo osebno situacijo, pride na vrsto izračun.

Pri primerjavi nakupa in najema je smiselno upoštevati:

• pričakovano rast cen nepremičnin,
• rast najemnin,
• obrestno mero stanovanjskega kredita,
• stroške vzdrževanja,
• donos, ki bi ga lahko ustvarili z alternativnim vlaganjem prihrankov.

Prav zadnja točka pogosto najbolj spremeni rezultat.

Če pričakujete nizke donose svojih naložb, je nakup nepremičnine običajno ugodnejši.

Če pa dolgoročno računate na višje donose razpršenega delniškega portfelja, je lahko najem – vsaj v prvih letih – celo finančno boljša odločitev.

Tu smo naleteli na zanimiv kalkulator, ki so ga pripravili pri Hypofriendu, narejen je sicer za Nemčijo, a ob vnosu "domačih" številk, ki bi morale zadostovati za grobo sliko. Kalkulator je dostopen na tej povezavi. 

Kaj pravi knjiga Vlagaj, samo vlagaj?

Nick Maggiulli v knjigi opozarja, da ljudje nakup doma pogosto predstavljajo kot najboljšo investicijo v življenju.

V resnici pa je primarni dom predvsem prostor za življenje. Čeprav lahko njegova vrednost raste, lastnik nosi tudi stroške vzdrževanja, obresti, zavarovanja in izgubljeno priložnost, ker del kapitala ni investiran drugje.

Zato vprašanje "kupiti ali najeti?" ni zgolj nepremičninsko vprašanje, ampak vprašanje upravljanja celotnega osebnega premoženja.

Univerzalnega odgovora ni

Najboljša odločitev je odvisna od vašega življenjskega obdobja, načrtov, prihodkov in odnosa do tveganja.

Če boste v stanovanju živeli dolgo časa, želite stabilnost in vam mesečni obrok kredita ne predstavlja prevelikega bremena, je nakup pogosto smiselna izbira.

Če pa cenite mobilnost, pričakujete višje donose svojih naložb ali še ne veste, kje boste živeli čez nekaj let, je lahko najem finančno povsem racionalna odločitev.

Knjigo Vlagaj, samo vlagaj s kodo FINANCE15 trenutno dobite 15% ceneje! Odlično branje za vroče poletne dni!